一戸建て住宅の建替え時期（寿命）は築２０年から築３０年なのか

以前に不動産会社に勤めていた頃、一戸建て住宅の仲介業務をしているなかで、自宅の建替えを相談されることもありました。「自宅を売却して新しい物件を買って住み替えようか、それとも自宅を建替えようか」といった相談などです。

今は第三者の立場でホームインスペクション（住宅診断）や購入相談を仕事としておりますが、同じように建替えするかどうか迷っている方からご相談をお受けすることが少なくありません。

「もう建てて３０年も経つから」などと築３０年程度の住宅のオーナーさんが話すことは決して少なくありません。なかには、築２０年程度で建て替えを考えている方もいらっしゃいます。

そういったご相談のなかで、「まだまだ住宅を長持ちさせられるのになぁ」と感じる建物は本当に多いです。

住宅の寿命はなかなか判断が難しいものです。適切な建替え時期（寿命）は、それぞれの住宅によって大きく異なります。新築当時の施工品質や仕様に大きな影響を受けますし、住み始めてからの管理の仕方やメンテナンスの有無・内容によっても大きく異なります。

私が不動産会社で営業をしていた時代は、先輩社員や業界の人たちもよく２０～３０年経てば建替えも視野に入れるべきだという話が多かったように記憶しています。もちろん、状態のよい建物についても同じようには判断していなかったですが、一般論としてはそうなのです。

しかし、今では業界人の考えも随分とかわりましたし、実際に築３０年だから建替えなければならないというのは根拠もなく、意味のない話であることをホームインスペクション（住宅診断）をしていればよくわかります。

築３０年を超えて４０年でもしっかりメンテナンスしながら住めば、まだまだ暮らすことができるものです。

ただ、注意しなければならないのは、その建物の耐震性能です。築年数が古い住宅ほど、耐震性能に劣る可能性があります。劣化がそれほどひどくなくとも、もともとの耐震性能が低ければ、大きな地震にあったときのリスクは高まりますね。

耐震性能は、建物がその設計上、元々有する耐震性能があり、それに施工品質や新築後の劣化の進行具合といったものが大きく影響してきまります。同じプランの建物であっても新築時の施工品質の良し悪しによって影響を受けますし、時間の経過とともに進行する劣化状況によっても影響を受けるのです。他にも地盤の問題もありますね。

1. 設計上の耐震性能（リフォームも含む）
2. 新築時の施工品質
3. 建物の劣化具合
4. 地盤

このうち、設計上の耐震性能をチェックするのであれば、建築された時期は参考とする価値があるものです。１９８１年（昭和５６年）６月に建築基準法の大きな改正があり、改正後の基準で建てたものかどうかは大事な情報です。

ただし、建築年月が１９８１年６月や７月であっても、５月以前に建築確認を受けた住宅であれば、新しい基準（新耐震基準）に適合していない可能性が高く、注意が必要です。

建築確認の時期が確認できる住宅であれば、１９８１年６月以降かどうかをチェックし、建築確認時期が不明ならば参考として完成時期を見るようにしましょう。着工してから完成まで、３カ月以上かかることもありますし、そもそも建築確認を受けてからすぐに着工しないこともあります。それだけに１９８２年（昭和５７年）以降の完成物件の方であれば安心感が高まります。

ちなみにマンションは工期が長いですから（規模等による）、もっとゆとりを見なければなりませんね。

新耐震基準で建築していなければ、耐震診断をしてしっかり補強工事をしていく必要はあります。新耐震基準であっても、それだけで安心というわけではないですから、古い建物であればご自宅のホームインスペクション（住宅診断）と耐震診断をしてから建替えするかどうか検討されてはいかがでしょうか。

執筆者：荒井康矩（ホームインスペクションのアネスト）