木造住宅の寿命は３０年か５０年か
住宅を購入する人にとって、住宅の寿命がどのぐらいであるか大きな関心事です。日本の木造住宅の寿命は３０年だと言われる時代が長かったですが、これを前提にした場合、４０歳で新築住宅を購入すれば、７０歳で建て替えするか住み替えしなければなりません。
木造住宅の寿命を３０年と決めるべきではない
ホームインスペクション（住宅診断）という建物を調査する業務に長く携わり、多くの住宅を見てきた経験から言えば、本当に日本の木造住宅の寿命が３０年であるかどうか、昔から言われてきた一般論で考えるべきではないです。
住宅の寿命が尽きたと判断するのは、個人の考え方や価値観にもよることですが、仮に耐震性に関して震度６程度の地震で構造的なダメージを受けて倒壊や半壊の被害に合うかどうかという視点で考えれば、築年数が浅い住宅（例えば５年や１０年）であっても被害に合っている事例がいくつもあります。
施工ミスや手抜き工事といったものが影響した可能性が大きいですから、単純に築年数で判断できないということですね。
また、雨漏りや給排水管の故障などによる漏水に気づかず、長期間、土台や柱などの構造材が濡れて腐食が進行している住宅でも、築年数に関係なく寿命がどんどん縮んでいきます。漏水に気づかずに放置しておくことはないだろうと考える人もいるかもしれませんが、壁内や床下で起こっている漏水には何年も気づかないケースはいくらでも事例があります。
結局、新築やリフォーム時の施工ミス・手抜き工事の有無、そしてメンテナンスを適正に行ったかどうかという点が住宅の寿命に大きく影響するのであり、一般論で３０年が寿命と考えるのは間違いです。
施工ミスがなく適正なメンテナンスをした住宅の寿命
それでは、住宅を新築したりリフォームしたりするときに、施工ミスがなく、完成後も適切にメンテナンスが行われてきた住宅の寿命が何年であるか気になりますね。
ちなみに、住宅のメンテナンスとは、外壁の塗装や屋根の葺き替え、基礎ひび割れの補修などのことで、住宅の仕様や状態によって実施すべきメンテナンスも異なります。
ホームインスペクションのアネストで多くの住宅に対してホームインスペクション（住宅診断）をしてきた経験から、築３０年の中古住宅であってもまだまだ状態が良く、長く使用できるものもあります。築４０年でも大丈夫なものも少なくありません。
もちろん、見た目は劣化が進んでいるように見え、改装する必要性がありますが、適切な補修をすれば使用できる住宅はあるのです。ただ、住宅によっては築３０年、４０年あたりの時点で基礎や土台、柱の劣化・腐食がひどく、これらを補修・補強して使用するよりも、建替えた方がよいだろうと考えられるものもあります。
個々の住宅によって、寿命の判断がわかれるところです。
築３０年程度以上の住宅なら耐震補強を考えるべき
ホームインスペクション（住宅診断）を実施した結果、劣化状態の視点からは適切な補修をすることで長く使用できると思われても、耐震性が低いために大地震の影響が心配されることは非常に多いです。
耐久性と耐震性は異なるものですから、できれば両方のことを考えて住宅を購入したいものです。
住宅の耐震性を考える上で、１９８１年や２０００年の法律改正がよく話題になり、これらの年代以降の住宅がそれ以前よりも耐震性が優れていると言われています。確かにそうなのですが、この年代以降に建築された住宅であっても、劣化によって耐震性が下がることはありますし、工事品質が悪いために設計上は有しているはずの耐震性を有していないということもありますから、注意が必要です。
きちんとホームインスペクション（住宅診断）や耐震診断をして、耐震補強も考えた方がよりよいでしょう。
築５０年まで寿命がもつ住宅もある
新築工事、リフォーム工事の施工品質がよく、メンテナンスもきちんとされ、耐震性が低い住宅の場合は耐震補強も適切にしておくことで、築５０年でも無理なく居住できる住宅もあります。
繰り返しになりますが、工事の品質・メンテナンス・耐震補強（必要な場合）はいずれも必要な３点セットですから、この３点セットを前提に考えれば、意外と日本の住宅はもつのです。
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